三旧改造新路径--“工改M1”工业用地出让可分割转让
由于城市发展的需要，越来越多的土地出让附加了各种情形的出让条件，如居住用地的及公共服务设施的配建要求，三旧改造“工改M1”工业用地出让允许建成后的厂房按一定比例分割转让，商服用地开发完成后的物业需拿地企业全自持等，本文以三旧改造“工改M1” 工业用地出让允许建成后的厂房按一定比例分割转让为例，结合估价实践经历提出一些思考。
“工改M1”项目全部工业生产用房(含自持、赔付或贡献用房)均可进行产权分割;行政办公及生活服务设施等配套用房不得产权分割。“工改M1”项目的工业生产用房按幢、层等固定界限为基本单元分割。层是产权分割的最小单位，不得在层内再进行分割。每层的套内建筑面积不少于1000平方米。新政实施前在建或已竣工的存量“工改M1”项目，按每层套内建筑面积不少于500平方米执行。
建成后的厂房可按一定比例分割转让的“工改M1”工业用地出让，与传统出让的工业用地（M1）出让差异在于开发完成后的厂房可分割转让，可分割的比例及面积决定其流通的强弱。厂房商品化程度高、流通范围广、且资金要求低、可按揭及受众面广，使其价值在一定程度高于整体不可分割的厂房，在对其进行估价时要着重考虑该因素的影响。
1、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（2018年4号）（以下简称4号文）要求出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括收益还原法、市场比较法、剩余法之一，以及成本逼近法或公示地价系数修正法。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。
2、目前东莞市可分割转让厂房的工业用地出让处于探索实施阶段，可比实例数量有限，且价格差异大及分割比例各不相同，根据4号文的相关要求，市场比较法难以适用。收益还原法对于待建、在建的土地，需按规划建设条件选用可比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个，根据东莞目前城市房地产运转的模式，符合市场的正常客观土地收益则基本无从获取。由此可见，笔者认为可分割转让厂房的工业用地出让地价评估适宜采用剩余法，理由是：（1）、规划指标明确，能按最有效利用原则进行评估；（2）、通过市场调查能获取可分割转让的厂房正常水平的售价，不可分割转让的厂房及配套物业可通过调查同一供需圈类似房地产的正常租金水平，采用收益法求取不动产价格；（3）、反映当地不动产开发行业平均利润水平能通过产业地产公司调查获取。从而解决了可分割转让因素量化的问题，使得剩余法估价结果较为客观科学。
3、至于成本逼近法或公示地价系数修正法，根据笔者对可分割转让厂房的工业用地出让评估业务的调查，各评估机构大多采用公示地价系数修正法中的基准地价系数修正法，首先按正常流程求取估价结果，但由于已公示的基准地价修正体系并没有持有和可分割出售的修正系数，从而舍去可信度低的估价结果，即舍去基准地价系数修正法估价结果。
然而这种对估价结果确定的主流方式笔者认为实属无奈之举，笔者认为成本逼近法未尝不可取，前文也通过历史背景分析了可分割转让厂房的工业用地出让的前世今生，是政府推进“工业上楼”及提高土地利用效率的举措，途径都是通过政府主导、村社或土地权利人自改的三旧改造模式来开展，一来平衡开发单位的成本，二来可以通过拆迁补偿（通常是返还物业+货币补偿）来激活原权利人的改造意愿。根据成本逼近法的公式：土地价格=土地取得费用+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益，笔者认为成本逼近法的土地价格应该包含了可分割转让厂房这个使土地溢价的因素，因为根据级差地租理论，可分割转让厂房工业用地出让的土地征收成本（即土地取得费用）起点较高，不再是征收低阶农用地等的成本，而是征收相对高阶的已使用的建设用地（即低效利用的工业用地），通过做地途径（创新发展型土地储备模式）“生产”更高阶的建设用地（即可分割转让厂房的M1工业用地），所以相对于传统工业用地出让（不可分割），土地取得成本要高的多，然而高出的成本差异应该归属于可分割转让厂房工业用地的土地溢价。并且对于旧改征地成本的获取则相对容易，由于4号文要求另一种方法是成本逼近法和公示地价系数修正法。这两种方法在现阶段成本逼近法更适合。
社会发展到一定阶段，各行各业对土地使用的需求也随之多样化，各种非常见用途的土地估价业务也逐步显现出来，比如人口结构老龄化使经营性殡葬用地需求增加，人们宗教信仰的变化导致新增的宗教用地等等。这非常考验我们土地估价人的专业水平，只有精益求精地满足社会对土地估价业务的需求，我们估价行业才能有“天高任鸟飞，海阔凭鱼跃”广阔的市场空间，才能在激烈的竞争环境中得以生存发展。
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