港龙中国地产上半年融资成本净额同比增263% 归母净利润降6677%
实现未经审核的合约销售额178.53亿元，同比增长58%；合约销售面积约148.84万平方米，同比增长65%。
期内，实现总收益48.59亿元，同比增长183.63%；毛利11.39亿元，同比增长73.52%；净利润4.53亿元，同比增长41.12%。在总收益增长的同时，港龙中国地产的销售成本达37.20亿元，较去年同期上升252.03%。其中，销售及营销开支由去年同期的1.61亿元增加84%至今年上半年的2.96亿元；融资成本净额由去年同期的3500万元增加263%至今年上半年的1.27亿元。
由于销售成本大幅攀升，港龙中国地产的利润率收窄。上半年，港龙中国地产的毛利率由去年同期的38.32%下降至23.44%，净利率同比下降9.41个百分点至9.33%。
值得注意的是，港龙中国地产上半年的归母净利润为1.57亿元，较去年同期的4.72亿元下降66.77%；非控股权益应占净利润则由去年同期-1.51亿元大幅上升295.80%至今年上半年的2.96亿元。不难发现，非控股权益拿走了港龙中国地产约65.43%的净利润。
“合作开发的项目增多，导致港龙中国地产的非控股权益不断增加，净利润也被非控股权益分食。未来，港龙中国地产的归母净利润仍缺乏可看性”，一位接近港龙中国地产的消息人士告诉记者。
截至6月30日，港龙中国地产的非控股权益为53.69亿元，在总权益中占比60.14%。这一数据在2019年年底、2020年年底分别为4.10亿元、7.93亿元，占比为24.79%、17.67%。
港龙中国的合作开发始于2015年，彼时通过收购常州一项目公司40%的权益与碧桂园进行合作开发。尝到甜头后，港龙中国地产的管理层做出决定，“进一步探索与其他第三方业务合作伙伴(尤其是大型及知名房地产开发商)的合作机会”。2016年-2020年，港龙中国合作开发项目数量分别为6个、24个、35个、49个和72个。
土储方面，截至6月30日，港龙中国地产的土地储备主要分布在江苏、广东、安徽、浙江、贵州、河南四川、上海等8个省及直辖市，共1075.71万平方米。其中，江苏占比蕞高，为58%；第二为广东，占比15%；第三是安徽，占比13%。上述三个省的土地储备在总土储中的占比为86%，其余4个省与上海共占比14%。
港龙中国地产执行总裁姜炜曾表示：“上市后，港龙中国对规模有了一定诉求，着重全国化布局”。从港龙中国地产上半年的“成绩单”来看，其全国化布局还有很长的路要走。
“港龙中国地产作为中小房企，通过招拍挂方式进入其他城市较难，但通过收并购可以快速实现项目布局，未来不排除港龙中国地产通过收并购的方式扩大区域布局”，业内人士分析认为。
上半年，港龙中国地产并未通过招拍挂方式获取土地，但通过收购以43.29亿元在海安、南通、靖江、泰州、仪征、常州及阜宁等地共获得7幅地块，可供出售的总建筑面积为91.85万平方米。其中，项目权益占比蕞高为60%，有5幅地块的占比均低于50%。
项目拓展离不开资金支持，港龙中国地产表示，上半年，公司主要通过经营所得现金(包括预售及售物业所得款项)及银行贷款、优先票据、信托及其他融资获得运营资金。
2021上半年，港龙中国地产来自及其他信托融资安排获得新借款45.72亿元。截至6月30日，港龙中国地产现金总额为64.89亿元，及其他借款总额约 87.25亿元，较截至2020年12月31日的86.42亿元增加1%。其中，约 38.97亿元于一年内偿还，约48.28亿元将于一年后偿还。此外，港龙中国地产的资产负债率达83.01%，这一数据在2018年年底、2019年年底、2020年年底分别为92.57%、92.78%、90.30%。
“从‘三条红线’、‘银行贷款分档管理’到‘土地集中供应’，行业调控日益趋紧。在此背景下，较高的资产负债率极易诱发流动性问题。上市并不能从根本上缓解港龙中国地产的资金饥渴，如果规模上不去，港龙中国地产在资本市场同样缺乏话语权”，上述业内人士指出。
据统计，上市一年多，港龙中国地产在去年12月发行了一笔美元债，期限1年，发行规模1.50亿美元，按固定年利率13.5%计息。此外，在上市时，港龙中国地产获得融资净额16.12亿港元。
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