常州：司法网拍破解土地厂房变现难题
土地厂房变现因涉及利益关系复杂，是人民法院执行工作难点。近年来，江苏省常州市两级法院充分发挥司法网拍便利、低成本的特点及优势，创新方法、统筹推进，加大对涉案厂房、土地的处置力度，推动拍品成交率不断提升。2021年1至7月，常州市两级法院共拍卖成交25处厂房土地，成交金额22亿元，位列全省法院首位。
日前，常州市新北区人民法院受理的某资产管理有限公司与某车业公司金融借款合同纠纷案，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，该案进入执行程序。
执行中法院发现，被执行人某车业公司有未执行完毕案件14件，执行总标的额约5121万元。经查控，可供执行财产仅有名下厂房、土地，且部分厂房为无证房。通过前期调查研判，发现该地块上存在大量实际占用的租户及违章建筑，直接同被执行人签订租赁合同的有4家，其中1家租赁户又另行转租了5家，租期到2024年至2029年不等。同时，被执行人系集体企业改制，承担了部分工人退休养老待遇，该遗留问题能否妥善解决，对于后续开展资产处置存在影响。
为有效解决问题，新北区法院执行干警多次赴现场调查，查明该地块的实际占有、租赁使用、瑕疵以及周边配套等情况，同时将涉及该地块的基本信息以及瑕疵情况在拍卖公告中予以详尽披露，由拍卖辅助人员多次引领意向竞买人实地看样，为其答疑解难、指导参拍，为财产处置扫清障碍。
针对企业改制遗留问题，执行局积极联动地方政府和相关职能部门多方协调，兼顾改制退休工人的合法权益，缓和工人的抵触对抗情绪，成功取得相关人员配合，最终在资产处置前达成初步意见。
2020年12月8日，涉案地块最终上网挂拍，并于2021年1月14日以起拍价996.77万元、成交价3003.77万元、113次延时、溢价率高达201.35%的战绩圆满收官。
常州市中级人民法院执行局局长刘冰向记者介绍：“厂房土地处置过程中经常会涉及到租赁较多、权属不清、异议高发等问题，因此执行周期较长，容易成为超长期未结案件。这种案件如果不做足前期调查工作而贸然上拍，等到成交后相关问题才暴露出来，后期开展工作的空间就很小，极易产生信访投诉、撤拍等后果。因此厂房土地拍卖更需要在案件整体进度把控上下功夫，在短时间内做足做好调查工作。”
因拍卖土地厂房、涉及被执行企业的状况各有不同，2021年以来，常州市两级法院加大被执行企业前期调查工作，掌握企业厂房租赁情况，企业员工安置及是否拖欠工程款等重要法律事实，梳理各方关切的利益，疏通拍卖堵点。对确有腾空、迁让矛盾纠纷的上拍土地、厂房，中院执行局协调基层法院详细制订现场执行预案，确保稳妥有序执行。
“土地厂房价值高，意向买受人也会更为谨慎。为取得更好的拍卖效果，需要将相关情况尽可能详细地进行披露，一方面可以打消意向买受人的顾虑，让其踊跃参拍、出价，另一方面也可以有效规避风险，避免在成交后因信息披露不全而引起信访。”常州中院执行局实施处处长孔裕华介绍，近年来，常州法院司法网拍实践中将评估报告、租赁协议、包括基层组织和当地政府在内的有关单位情况说明在拍卖中进行披露，在咨询电话中做好解释说明工作，让拍卖信息尽可能地公开化。
2020年7月，溧阳市人民法院对上海某管理咨询合伙企业（有限合伙）与江苏某实业有限公司担保物权纠纷一案立案恢复执行，经调查发现被执行人江苏某实业有限公司在溧竹公路某号土地共有4幢有证工业厂房及相应附属设备，土地使用面积约为2.7万平方米，建筑面积共计17万余平方米。针对该块厂房土地，执行人员多次前往实地调查，通过与测绘部门和评估公司等机构现场确认，该土地上存在无证房超土地红线的情况，且在调查中发现厂房可能存在危化品。对上述情况，执行人员在拍卖公告中予以详细披露，同时对交付、腾空、过户等可能存在的障碍也在公告中详尽说明。最终，该厂房及土地在第一次拍卖中，经18次延时、21次竞价实现成交，成交价格为2730万元。
“拍卖公告在司法拍卖中起着重要作用，法院在拍卖公告中应具体详实披露拍品的瑕疵情况，并且对交付过户中买受人可能需承担的各类费用予以提示，预防买受人悔拍及信访等后续问题。”刘冰说道，除报纸公告的传统方式，常州市两级法院还采取微信公众号等新媒体方式发布拍卖公告，最大限度保障公众的知情权。
司法网拍实践中，房地产拍卖占有较大比例，然而该类拍卖标的通常价值较高，司法网拍又要求竞拍人一次性付清成交款，致使很多购房者望而却步，极易出现流拍现象。
江苏省高级人民法院执行局副局长王成介绍，为有效破解这一难题，2014年以来，江苏高院联合中国银行江苏省分行推出“E拍贷”网上司法拍卖按揭融资服务平台，经审核符合条件、有贷款需要的竞买人可在竞拍前到当地相关银行进行房产、商铺的贷款申请，从而为资金有限、无法一次性付清成交款的竞买人提供资金支持，有效解决了房产拍卖过程中竞买人面临的资金短缺问题，大大提高了网上司法拍卖的成交率，并最大限度地保障了被执行人的合法权益，实现多方共赢。
为更好地扩大拍卖融资，常州中院还积极与地方银行沟通，努力消除地方银行审贷的顾虑。常州中院执行局指挥中心法拍专员徐媛介绍，2016年以来，常州中院执行局与多家银行签署了《司法网上拍卖房产（或公司）贷款协作协议》。2018年开始，常州中院与多家地方银行签订补充协议，将工业厂房及土地使用权等纳入到“E拍贷”信贷支持范围。截至目前，常州中院执行局与8家银行常州支行签订了合作协议，为司法拍卖提供贷款资金服务，促进了拍卖的活跃度，推动拍品成交率不断提升。
数据显示，截至2021年8月，常州法院共发布网拍标的1574件，成交标的609件，成交金额达32.26亿元，平均成交溢价率26.52％；市两级法院拍卖处置土地、厂房平均溢价率为44.91%。
原标题：《常州:司法网拍破解土地厂房变现难题》
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