工作思考]对金坛推进工业用地提质增效的思考与建议
为完整、准确、全面贯彻新发展理念，深入落实最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度，不断提高全省工业用地节约集约利用水平和产出效益，推动高质量发展，2021年12月22日江苏省自然资源厅等7厅委联合下发了《关于印发进一步推进工业用地提质增效实施细则的通知》，对意见要求进行了细化，对推动高质量发展明确了方向和途径。对于金坛来讲，受资源保障要素的制约，发展同样进入到了瓶颈期。如何突破发展的瓶颈，推动高质量发展，必须在推进工业用地提质增效上下功夫、使实劲。
1.严格控制容积率低限。为落实省意见的要求，结合金坛实际，新上工业项目用地容积率原则上不得低于1.5，高标准厂房用地容积率一般不低于2.0，按工业用地管理的研发用地容积率一般不低于2.5；工业项目建筑密度不低于50%,绿地率不高于10%。分期建设的，每期用地容积率均应达到上述标准，且确保后续土地使用的独立性。
2.对特殊项目采取“一事一议”原则。对化学原料和化学制品制造业，石油、煤炭及其他燃料加工业，非金属矿物制品业，黑色金属冶炼和压延加工业，有色金属冶炼和压延加工业等特定产业，以及基于环保、安全、消防等要求和使用特殊工艺的工业项目用地容积率确实无法达到省意见要求的，可采取多部门集体决策的方式进行确定。
3.提高独立供地项目准入产出要求。对项目签约落户开发区、华高新的，建议固定资产投资额不低于10亿元或3000万美元，亩均工业开票销售收入不低于1200万元且亩均税收不低于25万元，或者亩均税收不低于40万元；签约落户薛埠、直溪、朱林、指前、儒林五个镇现代产业园的，建议固定资产投资额不低于5亿元或2000万美元，亩均工业开票销售收入不低于1000万元且亩均税收不低于20万元，或者亩均税收不低于30万元。
1.优化空间布局。扎实推进国土空间规划编制，有机衔接产业规划，国土空间总体规划中合理确定工业用地规模和布局，保障工业用地建设规模。
2.加快工业用地集聚发展。产业园区外不再新增工业用地，现有存量工业用地逐步退出，鼓励园区外的工业企业逐步创造条件搬迁至产业园区，实现布局进一步优化，引导工业用地集中集聚集约发展。
3.鼓励地下空间开发利用。在新一轮详细规划中要明确地下空间开发利用管控要求，在确保生产安全、公共安全和环境安全的前提下，鼓励工业项目利用地下空间建设仓储、停车设施及生活配套等设施，对于工业研发项目，要求企业至少建设一层地下空间。
1.落实监管机制。工业项目准入时，建立部门会商机制，对项目可行性、行业发展前景、投资强度、亩均税收等进行审核；工业项目建设时，督促项目按合同要求按时开工、竣工、达产；工业项目竣工后，开展投入评估，评估项目总投资额、亩均投资强度等情况；工业项目达产后，开展产出评估，评估亩均税收等情况；工业项目运营后，开展工业企业资源集约利用综合评价，对项目业态、亩均产值、亩均税收等开展过程评估。
2.落实“投资发展监管协议”制度。受让人与资源规划部门签订土地有偿使用合同前，应与区政府或属地政府签订投资发展监管协议。投资发展监管协议应当明确监管主体责任，约定投资强度、亩均税收、环保要求、安全生产、开竣工及达产时间等要求，明确违约责任处置和退出收回机制等监管内容。
1.强化开发边界内存量工业用地管理。在开发边界以内符合控制性详细规划的存量工业用地，在符合产业政策、环境保护、准入产出、安全生产、消防卫生等要求前提下，可申请新（改、扩）建建筑物、构筑物。为体现高质量发展的要求，项目申请新（改、扩）建需在原批准方案基础上体现容积率提升原则且同时满足最低管控要求，建议建筑密度不大于20%的原则上不低于1.2，大于20%但不大于30%的不低于1.0，大于30%但不大于40%的不低于0.8。
2.支持村镇老旧工业集中区改造提升。目前，我区共有18个工业园区（集中区），其中9个已取消园区定位，根据环境保护等相关要求，部分老工业园区（集中区）已不符合法定规划中工业项目建设要求，但部分企业仍然比较优质，所以建议开展开发边界以外可改造提升村镇老旧工业集中区调查确认并明确范围，开展改造提升专项行动，通过连片更新改造，实现布局优化、“化零为整”，推动国土空间布局更优化、产业更高端、资源利用更高效、生态环境可持续。
3.强化零星存量工业用地管理。在开发边界以外的零星存量工业用地，工业企业资源集约利用综合评价为A类且符合村庄规划的，可以申请新（改、扩）建建筑物、构筑物，并参照开发边界以内符合控制性详细规划的存量工业用地要求实施管理，综合评价为其他种类的，原则上不得新（改、扩）建任何建筑物、构筑物。
1.建立健全建设用地二级市场。结合实际工作中对法拍地、私下交易用地无法监管的实际困难，探索搭建市场平台，工业用地转让原则上须统一纳入二级市场交易平台管理。建立工业用地转让产业准入监管机制，强化资源规划、住建、产业主管部门和属地政府协同配合，在办理工业用地转让和房产交易前，受让方首先应取得产业主管部门出具的产业准入意见。在建设用地使用权转让的同时，受让方需与属地政府签订投资发展监管协议，明确项目监管实施主体、投入产出、税收等要求及违约处置条款。
2.探索低效用地盘活。对工业用地未完成开发投资总额25%的，在转让双方签订国有建设用地使用权转让合同后，可以按照”先投入后转让”的原则，依法办理预告登记，由受让人先进行投资开发，待投资总额达到法定转让条件后，再依法办理不动产转移登记。预告登记证明可以作为受让人办理建设项目相关手续的依据。
3.有效利用存量用地。鼓励国资平台收购存量工业用地，开发建设高标准厂房等，为产业项目落地提供载体和空间。
建议区政府建立发改、科技、工信、财政、自然资源、生态环境、商务等有关部门共同参与的协调联动机制，按职责分工统筹推动工业用地提质增效。各板块要切实抓好实施意见的贯彻落实，履行监管主体责任，落实全生命周期管理；各部门要加强协同配合，强化监管服务，为工业用地提质增效提供有力保障。区政府要对各板块推进工业用地提质增效工作进展情况和工作成效进行考核，并结合工业用地调查、工业企业资源集约利用评价、低效建设用地再开发等相关数据进行通报，作为年度高质量考核的依据，确保工业用地提质增效工作有力推进。（曹波）
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