【热点评述】中南高科·常州武进创智云谷
原标题：【热点评述】中南高科·常州武进创智云谷
【开发商简介】中南高科是由中南控股于2014年成立的两大战略转型升级重点板块之一，致力于产业载体打造和实体企业投资，业务涵盖载体开发、产业招商、园区运营、企业投资
▪中南集团战略转型升级的两大重点板块之一（中南高科、中南教育）
▪致力于产业载体的打造和实体企业的投资
▪母集团：中南控股，成立于1988年，A股上市公司，总资产2000亿元，2018年营业收入401亿元，中国500强118位
聚焦产业载体打造与实体产业投资的双轮驱动
集载体开发、产业招商、园区运营、企业投资于一体的全生态发展
【产业园区项目布局】中南高科项目涉足3大重点城市群、32个核心城市、42个落地项目，其中重点涉及长三角、珠三角、京津冀等发达城市群，目前已有42个落地项目
中南高科涉足3大重点城市群、32个核心城市、42个落地项目
重点涉及长三角、珠三角、京津冀等发达城市群
上海/杭州/南京/西安/无锡/合肥/宁波/济南/重庆/佛山/常州/南通/绍兴/扬州/绵阳/金华/潍坊等。
在建项目24个、预建项目18个，总体已签合作项目地块42个
【产品模式】中南高科聚焦三大产品模式：产业综合体、新型产业园、产业小镇，目前已披露项目中以产业综合体、新型产业园为主，产业小镇项目较少
业态组合：100%标准厂房、研发楼、办公楼及产业服务大厦，少量配套公寓
产业定位：聚集电子信息、互联网、物联网、大数据、机器人等科技型企业为主
业态组合：60%标准厂房或者中试研发楼、30%大企业定制以及10%园区配套
产业定位：聚集机器人、大数据、人工智能、生物医药、电子信息、高端装备等生产型、科研型企业以及配套为主
业态组合：以产业：住宅：商业=6：3：1配置打造集产学研、商住娱为一体的现代化产业小镇
产业定位：符合地方产业特色及国家支持的智能制造、电子信息、生物医药等战略性产业方向
【实体投资与合作】中南高科以合资公司和股权投资的方式实现实体投资，并与精功集团、杭叉集团、浙江省机器人、国家机械设计研究院发展协会、上海交大等达成深度战略合作
【“631快建设”战略与“三快一好”运营模式】中南高科通过对项目建设及招商节点的精密把控，实现项目高效率运营和企业快速入驻，归纳为“631快建设”战略与“三快一好”运营模式
【招商网络】中南高科“四大五小满天星”招商网络是实现快招商和招好商的有力保障，其招商网络是由上海招商展厅、火箭军、产业发展部等产服部门共同支撑建立
①上海招商展厅：重点对接全球及上海的产业转移，向全国各项目输出优质企业
②火箭军：由全国各区域500多名拥有产业资源和实战经验的招商精英组成
③产业发展部：只针对世界500强、中国500强、上市公司及行业龙头企业等进行导入
④产业研究院：研究全国核心城市重点产业转移趋势与国家七大战略新兴产业，针对行业前50名龙头企业开展深入研究，及时掌握企业发展动态及未来布局方向
⑤高科互联网招商平台：内部对招商企业实现信息化、可视化管理，打造对外开放端口
【项目概况】【中南高科·常州武进创智云谷】位于牛塘漕溪工业园区内，均价4500元/平，税收要求不高，项目交房、投产节奏较快，以电气自动化、电子制造、机械制造业为主
【产业现状】本案一期客户，以电气自动化、电子制造、机械制造产业为主，主要客户来源以常州本地客户为主，部分上海、苏州周边外溢客户
常州本地：沪苏锡：其他 ≈ 73：15：12
【项目优势】税收门槛较低是本案的核心优势，且拥有相对较好的区位优势，为本地制造型企业提供了较低的入园门槛，因此本案去化迅速
①中南高科项目：税收要求30万元/千平/年，入园需提供前一年纳税单，考核3年，不达标即清退，项目一期已售罄
②联东U谷项目：税收要求60~80万元/千平/年，实际销售情况不佳，去化不足50%，因此开发商由要求入驻企业提供前一年税单改为承诺税收；
③雅居乐项目：税收要求29~30万元/千平/年，入园需提供前一年纳税单，项目区位较远，仍完成去化2/3，
中南和雅居乐项目因税收要求不高，为本地制造型企业提供了较低的入园门槛，因此去化较好；联东项目税收要求较高，本地企业难以达标，因此去化不佳
【项目特色】本案有多层研发办公、双拼/独栋高标准厂房“三种产品+多面积段“，产品组合多是本案项目特色，同时推出下沉庭院、3层挑高等多种设计，满足企业定制需求
【招商节奏分析】本案是中南高科“631快建设”战略的有力体现，做到“快速拿地，快速招商，快速盖房，快速入驻”的建设与招商节点精确把控，实现产业项目的“高周转”
本案“631快建设”与招商节奏分析：
①10个月完成协议到开工，基本符合“9个月开工”：2018年2月28日，牛塘镇党委书记严晓国与中南高科总裁丛学丰在上海中南高科总部签署了合作共建“创智云谷”项目的协议。此后，近十个月的时间，在完成了前期公司注册、临时办公、地块清标、大流转手续批办、土地挂牌、获得施工许可等一系列的前置手续。
②开工即招商，入驻率过半，超额完成“开工不低于20%招商”的指标：11月30日上午，中南高科常州武进创智云谷项目启动暨企业入园仪式在牛塘镇虹西路项目地块举行。武进区委副书记、区长戴士福、中南控股集团副主席、总裁鲁贵卿参加活动并致辞讲线家入园企业作为代表进行了现场集中签约。
③开工1年竣工，完成“100%招商”的指标，提前开启二期预招商：一期项目预计2019年11月底，达成“开工到竣备1年”的节点把控，一期项目招商结束，共入驻企业48家，并提前开启二期预招商，为二期项目的招商节点控制提前做好准备。
一、中南建设建筑技术加持，成本控制是产业地产的必修课
中南高科背靠中南建设，在政府谈判中可以更优势的价格拿地，中南建设技术加持，是的产品品质有保障，同时成本控制行业领先，相同条件下，预计价格相对敏感的制造企业而言，产品价格更优竞争力
二、“631快建设”战略与“三快一好”运营模式实现产业项目“高周转”
厂房类产品一直以来有着“高投入、长周期、低利润”的弊端，中南高科利用对项目建设及招商节点的精密把控，实现项目高效率运营和企业快速入驻，快速完成去化目标，以回正现金流，该模式在试水产业地产重资产模式时可以有效控制资金风险，值得借鉴。
三、招商网络是实现快招商和招好商的有力保障，产服部门的支撑不可或缺
中南高科形成“四大五小满天星”的招商网络，内部产业资源依靠实业投资与合作，外部资源依靠上海招商展厅、火箭军、产业发展部、产业研究院、高科互联网招商平台等产服平台完成对各个项目优质产业资源的输出，未来产服部门的支撑将更加不可或缺
四、设计合理的产品组合，结合客户现状的产业、税收限制将成为打开市场的“组合拳”
结合客户情况分析，设计对客户更有吸引力的产品组合将是吸引客户的第一步，而与政府谈下更合适的产业、税收限制将是决定企业能否落位的关键，二者结合将成为打开区域产业市场的“组合拳”。
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