华高莱斯：乘新型产业用地之风逐工业用地改造之浪（下篇）
陈昆，华中科技大学社会学专业，法学学士。对军民融合产业、军工科研体制机制建设、区域开发、旅游开发、产业策划、新农村建设等多领域有深入研究。焦星宇，中国人民大学国际政治经济学专业，法学学士。研究视野涉及城市发展、前沿产业、乡村振兴等领域。王皓雪，马里兰大学地理信息科学专业，理学硕士。研究领域涉及文旅融合、产业发展、乡村振兴、城市发展等。
1.乘“新型产业用地”之风：高技术制造业时代的必然选择2.逐“工业用地改造”之浪：存量时代的政策红利1)新型产业用地可以分为“公开出让类”和“城市更新类”两大类型2)新型产业用地的拥有诸多优势、但也带来一定挑战3)各地新型产业用地试行特点盘点3.新型产业用地在工业用地改造中的典型案例扫描1)“工改工+工改商”中的综合体新价值——产业用地创新的深业上城模式2)“工改工”中的文创新价值——产业用地创新的常州模式3)“工改工”中的科技智造新价值——产业用地创新的坂田模式（以云里智能园为例）
新经济时代下，大家的目光往往被科创所吸引，而忽视了“文创”的价值，但新时代的文创产业已经不是过去少数人的“小确幸”，她已真正成为能够助推区域发展的利器，因而也就产生了新的城市空间需求。
典型如常州文创产业发展，随着常州中华恐龙乐园“无中生有”式的巨大成功。2007年，常州恐龙园股份有限公司便以创作恐龙主题原创动画片为抓手，率先制作了《恐龙宝贝之龙神勇士》系列动画片，之后四款恐龙宝贝原创动漫形象又走入恐龙园，转变为各类体验项目和衍生品销售。后续的动画、游戏以及延伸产品的设计制作在恐龙园之外已形成了广泛产业链，现在常州已逐渐形成了集文化旅游、广告会展、创意设计、数字内容、影视演艺、出版印刷一体的文化产业发展格局。2017年，常州文化产业增加值达到了383亿元，占GDP比重达到5.8%，在江苏省内仅次于南京。
大量文创企业犹如雨后春笋般快速生长，也给常州城市的空间供给提出了新的要求。而从产业布局产业发展规律上看，文创产业的不同环节关联性强，需要大量的沟通交流，因此也就需要发展集中式的文创园区，更需要一定的土地开发强度，这都需要对应的用地条件做支撑，也为相应的土地创新利用提出了要求。
为了促进文创产业的发展，常州也做出了极其有示范意义的尝试。在2018年自然资源部评出的全国12个城镇低效用地再开发典型项目中，仅常州就有两个项目上榜，这便是常州天宁文化创意产业园项目和常州创意产业基地再开发项目，从名字不难看出，这两个项目正是服务于文创产业的创新园区，顺应的正是文创空间的新需求。
对于常州来说，由于蕞早的文创产业主要是围绕中华恐龙园崛起的，需要借助恐龙园IP或是恐龙园的直接授权而开展相关业务，因此相关文创企业往往都希望靠近布局。但是由于恐龙园所处的位置处于城区外围，旁边多为村镇和厂房，难以承接相应的高品质办公需求，成为了常州进一步做大文创产业的制约。
为了给开辟新的发展空间，恐龙园所在的常州新北区决定利用恐龙园南侧不远处的产业用地建设创意产业基地。产业基地拟占用土地的权属单位原分属常州炬仁光电系统集成有限公司及常州软件园发展有限公司，占地面积约97.95亩，属于工业用地性质，项目区域现状建筑以厂房为主，建筑密度及容积率等较低，属于低效利用地块。与此同时，由于企业搬迁，厂房其实也陷入了长期空置中。
为了推动地块再开发，在征得原土地使用权人同意后，地方政府分别于2009年和2010年通过收购收回，申报调整地块控规等程序，将上述产业用地纳入政府土地储备，并将土地用途改变为商业和办公用地。2010年，地块整体打包上市，以商业用途出让给常州软件园发展有限公司，常州创意产业基地得以在政府的支持下开工建设。
在确定了项目用地之后，创意产业基地建设也开始走入正轨，但由于项目所处位置偏远，周边城市风貌较差，文创企业对空间需求又较高，如何进行园区空间设计又成为了亟待解决的下一个难题。
为了以建筑彰显产业形象，构建吸引力，产业基地建设过程之初就对建筑设计倾注了大量心血，建筑设计图几易其稿，蕞终设计出来的主楼线条大胆，立面或内凹或外凸，同时建筑立面采用了空心楼板、预应力张拉等工艺，外墙是全幕墙，保证了视觉冲击力。由于造型独特，在搭设外脚手架时每层都有变化，每层的模板都要单独配制。
对于建筑外形的考究蕞终得到了回报，园区建筑在封顶阶段就被广泛报道，成为了当时常州为数不多的精品建筑，打响了产业名气的头部***。
相比于一般的办公楼，创意基地在产业政策上也给予了极大优惠条件，常州各级为此设立专项扶持资金、优惠政策，如税收奖励、服务外包奖励、上规模奖励、动画电视电影播出奖励、上市奖励、人才培训补贴、园区员工个税奖励、高层次人才创业资金扶持等。配合相关政策，2010年、2011年常州分别设立了文化产业引导资金640万元、750万元；从2009年起，连续5年，常州和高新区以每年5000万元资金扶持动漫创意产业的发展。这些政策支持都对此时处在初创期的创意基地产生了重大助力。
良好的培育政策，配合常州不断做大的创意产业发展，现在创意基地已从单纯的动漫和软件产业起步，加速转向以人工智能、数字创意产业链为特色的创意园区；9年中，产值年均增速近50%，税收年均增速达30%，2017年注册园区企业实现产值109亿元，创税达3.49亿元。
而在新北区旁的常州天宁区，由于同样靠近恐龙园，也正摩拳擦掌瞄准文化创新产业。与新北区所不同的是，天宁区选择了租赁厂房进行重新改造的方式，高效利用了工业空间，节约了开发成本，更缩短了开发周期。
天宁文化创意产业园项目的前身为常州曼淇威有限公司工业厂区，厂区共有4栋厂房，总建筑面积2.2万平方米，主要用于微电机、风机、电子元器件等相关产品的生产研发。2015年该公司搬迁至新厂区，造成原址旧厂房空置。
为有效利用这些旧厂房，常州市天宁区经济开发区在与原土地使用权人协商后，将该厂区土地及地上建筑整体收租，租期十年。在改造过程中，坚持“土地使用性质不变、建筑物产权不变、主建筑风格不变”的“三不变”原则，保留旧厂房、办公室的基本结构。
同时通过改造，原使用权人可以与政府共享开发收益，通过政府租赁和利益共享，大大提高了原土地使用权人的不动产收益水平和参与改造积极性。通过对原有厂房建筑外立面进行重新喷涂，将厂房内部重新分割的方式，旧厂房一跃成为了面向文创产业的创新园区。通过改造，不仅开发成本大幅削减，更极大缩短了开发周期，为后续打造孵化型创新园区奠定了成本基础。
2016年，从确定收租厂房开始仅仅不到一年的时间里，天宁区文化创意产业园一期既正式开园，在此基础上建立起来的创意产业园，重点发展软件和信息技术服务、电子商务、移动互联、动漫游戏、服务外包、设计服务、影视制作及发行、广告、文化艺术等产业。同时，项目一期也以“创梦智慧谷”为主体，瞄准小微企业，培育创新型企业。
创意产业园得益于较低的开发成本，能够以优惠的租赁价格提供给创意企业，通过租金减免、税收奖励、政府资源共享等举措培育这些企业。这也契合了常州文创企业多为创业企业的现状，例如现在园区的明星企业——江苏热爱营销策划有限公司就是于2016年成立，2017年入驻天宁区文化创意产业园，在园区的扶持帮助下，当年实现销售3000万。目前企业有100多名员工，平均年龄仅为28岁。
截至2018年，产业园已经吸引了超过30家来自常州及外地的文化创意企业落户、入驻，这其中，规模以上企业有4家，并已经开始引导其中两家企业进行股改、上市。
创意产业园的成功也逐渐形成了天宁区的一种开发模式，继2016年天宁文化创意产业园开园之后，常州青山湾文化创意产业园也正式奠基。天宁区计划通过对旧有建筑的升级改造，将园区内光洋轴承旧厂工业升级成为集创意、科研、金融、贸易、会展、配套生活设施为一体的新兴产业孵化园，共同做大常州的文创产业。
从常州两个案例不难发现，在新的文创产业需求下，“工改工”同样能够满足文化创意产业的发展，搭配适当的培育政策，创新的空间设计，虽是工业厂房的土壤，但同样可以结出文创的果实。
“工改工”中的科技智造新价值——产业用地创新的坂田模式(以云里智能园为例)
坂田片区是深圳市龙岗区的产业大镇及科技制造强镇，工业企业生产总值约占全区的70%多，共拥有规模以上工业企业123家，覆盖电子科技、移动通讯、机电、能源等多种科技制造行业。掌握龙岗区工业发展命脉，是 “广深科技创新走廊”核心区之一，具有举足轻重的地位。
但是，坂田经多轮工业开发，增量土地匮乏，存量工业用地亟待盘活。龙岗区工业发展“十三五”规划中明确提到，工业发展面临新的革命浪潮，要加快产业转型、解决空间供求矛盾、加快产业更新。
据2018年8月数据显示，坂田南片区正在推进天安云谷等9个已立项已动工的城市更新项目的建设，完善坂雪岗科技城6个已立项未动工项目的前期工作。城市更新涉及“工改工”项目10个，包括云里智能园、雅宝国际高科技软件园、喜来乐科技园等。
2.重塑定位：从“物资工业园”到“智能硬件与智能装备园”，云里智能园走上工改工之路
云里智能园位于坂田南片区，周边路网发达，直接连接坂雪岗大道、南坪快速、机荷高速等路网干线公里。园区前身为深圳坂田物资工业园，曾是深圳工业园区发展的典型代表，占地约75300平米，包括1-8号共计8栋厂房、宿舍3栋，建筑面积共8.6万平米。
推进“夜膊钟工改工”后，园区定位为中国智能科技·创意产业聚集地，“一站式”须蕞全财富链智能园区，他社突园区设施涵纳了智能硬件与智能装备的全生态产业链、全方位生活配套和一站式园区服务。配备了智能硬件和智能装备的360度全生命周期产业链，从众创空间、智能硬件试产基地、供应链管理，研发孵化中心、加速器到品牌发布中心，一应俱全。
成功完成产业发展转型和工业产值的提升。对北片区高新技术产业发展形成有力支撑和有益补充，为坂田片区产业进一步向科创升级转型提供了充分的支撑。成为了政府重点培养的产业孵化基地，先后获得了深圳市孔雀计划孵化基地、深圳市投资推广重点园区、深圳市龙岗区创新产业园区、龙岗区创新产业载体联合会监事单位等多项荣誉。
云里智能园南区六栋建筑原为工业厂房，建于1992年，总建筑面积为49790平米，层数均为6层。工业厂房原外立面白色墙体已破旧、泛黄，随意搭筑着空调室外机、电线等和临时性构筑物，尽显凌乱；内部因粗放招商、管理松弛，逐渐被租户逐渐改造为五金加工厂、小作坊等，用地低效。
在不拆除原有建筑，保持建筑原有立面结构和基本元素的前提下，云里智能园对原有建筑进行立面规整。
将原有立面的琐碎斜线都统一修整，呈现规整的立面线条。南北主立面依据原立面结构位置，运用LED灯条强化立面竖线，使用铝扣板结合LED灯条在立面上的搭配形成高低错落的渐变效果。空调室外机不再直接挂靠于建筑外侧，将统一隐藏在立面垂直格栅后。色彩上，以素描感极强的黑白灰配以暖色条灯，加深立面层次感。为了增加建筑的通透性，打开角落，破除原有山墙，在转角处运用倒角玻璃幕墙，通过玻璃盒子的形式，将城市景观进入室内。
云里智能园以“公园里的生产力”的理念设计园区景观，营造了优美的环境。生态优美的植物景观是产业园区景观建构中的重要部分，园区内采用以人工模拟自然植物群落为主要植物景观形式，在园区入口处、道路两旁、活动广场及建筑两侧配以绿化。
同时，充分考虑了在空间上和色彩上的组合，形成层次清晰、开合有度、色彩丰富的生态群落景观。景观设计极大程度的提升了园区形象，符合新一代产业园绿色生态发展理念。
园内还引入全新办公品牌——云里mix，以国际标准打造体验式企业社区，以“MINI SPACE MAX SERVICE自主空间·服务无间”为理念，专注于为4-10人的微型办公提供一站式解决方案，让人与人、人与空间、人与资源、人与服务产生全面连接，形成一个优质的创业生态圈。
云里智能园为未来新锐的中小企业提供了优质的生长土壤。开放、共享式的办公空间是孵化行业新生力量的蕞佳载体。园内有自由组合研发空间、庭院式研发空间、众创空间、主力智能区等，企业可根据研发需求进行办公空间调整。
园内还通过微信公共号提供一站式的“云服务”，包括100M高速网络覆盖园区、全域WIFI的云网络；可线上预约产品发布中心，会议室、图书馆等场馆的云预订；提供O2O服务、缴费、智能停车、娱乐等预定的云生活；以及提供工商、金融、税务、法务、财务服务的云商业，让企业可以放心“拎包入住”，做到零“成长之痛”和“后顾之忧”。
同时，云里智能园聘请了专业的运营团队和管理人员，服务意识和经营管理能力逐渐增强，以高水平的技术能力为依托，为中小企业提供了宝贵的创业经验，提高了科技企业孵化器的运作效率和服务质量水平。
如今，凯特立斯（深圳）科技有限公司、华大北斗、云杉医疗、鹏星光电、米尔科技、万利加等科技名企已纷纷入驻，园区聚集了一批极具创新力、开拓力的科技企业，共同搭建起了科技创新高地，建立了创新产业生态圈。
园区配套人才公寓和2万平商业中心、超市、图书馆、体育中心、电影院，通过产业、商住为一体的模式进行开发。
园内建有三栋云里城市公寓，交通便利，距坂田地铁站约500米；小户型简装，实现了园区内的职住平衡。公寓东临云里梦想乐园，南邻商业街区，北接坂田小学，租客既拥有了便利的生活服务设施，又享受了格调性的居住条件，让居住与生活和工作之间都“触手可及”。
云里梦想乐园落位于园内北区，占地面积20000平方米，有近20项的大型户外娱乐项目及首个智能教育性质的游乐区域，是一个集高科技游乐项目、科普游乐项目、娱乐健身项目、观光旅游项目、于一体的综合游乐场，极具设计美感，成为青年拍照打卡、家庭互动娱乐的新型体验场所，满足办公人群及亲子交流周末休闲的需求。
云里智能园通过提供全方位生活配套和一站式园区服务，打造成为了一个集产品研发、绿色办公、园区服务、餐饮居住、文娱休闲、时尚购物等于一体的智能产业创业孵化园。
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“工改工”的进程并不都是一帆风顺的，政府、园区运营方和企业也都面临着诸多问题。从政府的层面讲，部分开发商在进行园区改造时，类商住的盈利逻辑触碰政策“红线”，政府已经加强监控；对于开发商而言，工业地产的开发代表着相对于住宅地产、商业地产更高的前期投入与更长的回报周期，找到与开发地块更加匹配的盈利模式能够有效地减少投资回报周期。
对于运营方来说，园区入租率不足，闲置率高，盈利模式得不到保障的问题频频出现；对于企业来说，在债权性融资等方面，由于中小企业普遍无法提供可以质押和担保的有形资产，信用体系尚未建立健全，而银行风险规避的需要等因素，导致了中国中小企业基本上很难从银行等金融机构获得债权性融资。
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