2011溧阳天目湖工业区产业园项目前期报告
2011溧阳天目湖工业区产业园项目前期报告194p
项目思维导图以产业园为特性的地产项目，我们从项目主体出发，结合市场环境、资源特征及政策导向，以发展的视野进行战略方向思考，在此基础上制定整体发展路径。做什么？怎么做？本体研究基地条件开发实力品牌影响开发环境研究市场环境区域发展产业特征发展类型产业集群总部基地综合园区交易平台产品类型写字楼商务别墅住宅公寓商业配套删选因素基地条件开发能力市场环境目标群体政策导向标杆项目研究及借鉴产品定位产品发展思路产品组合策收益目标及经济效益分项目战略发展路径UPCS视角溧阳，千年古邑三省通衢之要地国信与江苏软件园选择了这片蓄势待发的热土展开旗下产业园区在华东地区的又一个重要布点首先从项目本体出发，探寻园区发展方向基地位臵地块位于溧阳市南部片区的悦朋路南侧、241省道西侧、西干道东侧。根据溧阳城市总体规划及天目湖工业园区规划文件，基地位臵所属区域既属于溧阳城南片区，又属于天目湖工业园区，因此，基地受到城南片区规划及天目湖工业园区规划的双重影响。本案地处溧阳城南片区，天目湖工业园内，距离南京约90公里，距离溧阳市区25公里地块区位溧阳市区方向南京方向地块地块主要经济指标：占地面积：132万容积率：15总建面积：20万住宅开发：75万***公研发：10万配套商业：1万酒店公寓：15万项目占据天目湖工业园东北角，占地面积13万平米，体量不大，中低密度开发，即将规划为集商务***公、科技研发、商务配套等功能于一体的生态型、花园式的研发园区项目建筑面积20万方，但“麻雀虽小五脏俱全”，规划功能较多，难以发挥规模效应，过多的物业规划，也给本案的建筑设计、排布等带来一定的难度。经济指标241从交通来看，项目地处宁杭高速溧阳出口及241省道交界处、溧阳市南大门位臵，地处交通要道，具有得天独厚的区位优势宁杭高速溧阳出口从项目地块方向看宁杭高速溧阳出口外部交通对外交通依托宁杭高速和扬溧高速，可快速直达南京、镇江、扬州、杭州，虽到苏锡常三地需转道，但总体而言，交通仍较为便捷溧阳杭州镇江南京禄口机场溧阳处于宁杭高速中间位臵，通过宁杭高速可以在15小时左右到达南京或杭州；随着宁杭高铁的通车，这一行程的时间可以缩短到20-30分钟。通过扬溧高速，从溧阳可以直达镇江、扬州。通过宁杭高速转道南京机场高速，从溧阳可以在15小时左右到达南京禄口国际机场。从溧阳到达苏、锡、常三地则转道，不是很方便。外部交通10从区内交通来看，从本案出发通过241省道，5分钟内即可到达溧阳市区，8分钟到天目湖景区，区内交通也十分方便从本案地块经241省道至溧阳市区大约需要5分钟车程左右。本案靠241省道旁边有溧阳公交天目国际村站，分别有7、107、109三路公交车经过，从5：30-17：30之间均有车经过。从本案出发可以通过241省道和天目路两条主要干道到达天目湖景区，路程大约7-10分钟车程左右。241省道本案天目路往天目湖景区约7-10分钟车程往市区约5分钟车程区域交通11从地块四至来看，地块241省道以东为商业居住及燕山风景区，南、西、北三面均为厂区地块北部过悦朋路主要为溧阳箱包厂厂区东北部可以清晰看见燕山景区东部生活居住商业区西部河流及厂房地块南部主要是工厂区地块南、西、北三个方向都是企业厂房;东边越过241省道,目前以住宅及商业等配套设施为靠近燕山一带住宅均以别墅形式出现，其他住宅则为普通多层或者多层洋房的形式出现，小高层、高层住宅在区域内比较罕见。商业配套基本以社区底商的形式出现，天目国际村建有特色商业街。地块四至12地块目前为净地，地块内部地势平坦无高差，目前被杂草覆盖1、地块已经被围起，内部地势平坦，没有大型植被，主要以杂草为主。2、地块为净地，地块内没有建筑物，没有拆迁需要，手续完备后随时可以开发。地块现状13项目远眺群山，为宁杭溧阳出口至天目湖的必经之路，具备一定生态景观资源景观资源14地块周边配套以小型社区底商为主，商业排布比较凌乱，商业业态比较单一，一些基本生活需求的商业配套如综合商业、酒店住宿等在区域内均没有出现，对本案商业规划来说是一个机会。燕山风景区南师附属双语幼儿园天目国际村特色商业街华联超市平安驾校酒店KTV朵拉家居雨淋汽车力诺特太阳能竹海源酒家天雅百味菜馆太阳雨太阳能中国移动通信心怡餐馆翠屏药店专业市场，基地块地块南、西、北三侧均为厂区，241省道以东为工业园区配套住宅区，因此，地块周边的配套主要集中在东部生活区。从图中可以看出，地块周边配套主要以社区商业为主，多为小型商铺，商业综合体在区域内呈缺失状态。总体来看，地块周边的配套还是比较匮乏的，综合商业等在周边均没有出现。周边配套15基地总结：区位：溧阳南大门，高速通道要口，天目湖工业园组成部分，区位优势得天独厚指标：复合型商务***公、科技研发产业孵化园区规划交通：对内对外交通皆十分便捷配套：周边配套不足，需内部配套进行支撑资源：临近天目湖景区，具备一定生态景观资源-----基地初步具备打造高科技产业园的条件16产业园打造专业度较高，特别是产居一体的综合型工业园区规划需要专业的地产开发及招商运营公司合力打造，国信地产同江苏软件园的强强联合，为本案的规划及运营提供实力保证。17品牌优势国信地产，国信集团旗下三大主业之一，国家一级开发资质企业，江苏正在崛起的地产品牌江苏国信地产，历经15载开拓发展，凭借优越的资产运营能力、强大的开发实力、良好的运营机制和稳定的专业团队，在开发建设面积、经营能力、技术力量、品牌荣誉等方面都位居省属同行企业的前列，并初步完成了资本、人才、经验的积累，正迈入上规模、创品牌、出效益的新阶段。目前，江苏国信地产的事业领域涵盖了房地产开发、高品质的物业管理、自持物业、房产租赁等方面，在南京、无锡、苏州、镇江、徐州、上海、海南等城市，先后投资开发了住宅、商业、***公、工业、教育、高档酒店等诸多物业类型，投资领域涉及住宅地产、旅游地产、城市综合体，年开发量已近200万平方江苏国信地产，即江苏省房地产投资有限公司，成立于1992年，注册资本金10亿元，房地产开发一级资质，是国信集团旗下国有资产投资主体，也是国信集团正致力打造的支柱品牌。江苏省国信资产管理集团有限公司是2001年8月经省政府批准成立的大型国有独资企业集团。在政府的鼎立支持下，集团始终依托资源和功能优势，精心打造以电力为主的能源产业平台，以信托、证券为主的金融服务业平台，以房地产开发、酒店业为主的不动产平台，形成三大产业支柱。发展至今，集团旗下拥有全资、控股企业四十余家国信地产将用实力和信誉打造自己“成为长三角地区中蕞具影响力的不动产开发经营商”的宏图伟略。18做主流生活的缔造者是国信的使命，多个高档住宅楼盘的成功开发使国信积累了丰富的项目运作实力 苏州国信〃金水 ——领袖苏州住宅市场的精品建筑 南京国信〃海南龙沐湾 ——国际一流、国内领先的旅游度假胜地 南京国信〃阅景龙华 ——国际风尚纯美住宅 南京国信〃自然天城 ——在自然中生长、与自然和谐共生的生 态别墅区。 无锡国信〃世家 传承吴越文化的复合型地产 19 与国信合作的江苏软件园开发建设有限公司具有丰富的招 商引进及运营经验，自身配套服务从金融、人才、技术三 方面予以支持，以此提高企业招商实力 服务体系： 一、国内一流的技术服务支撑体系： 联动江苏省软件产品检测中心、信息产业部软件与集成电路 促进中心共同成立了江苏虚拟软件园，整合宁、苏、锡、常 等地软件园的技术资源，充分运用部、省资源建设软件共性 服务平台，为园区软件企业提供精细化、专业化服务。 二、贴近实际的人才支撑服务 建立了江苏软件园“中高级管理人员培训中心”、“中高级 软件工程师培训中心”、“江苏Linux公共技术培训中 心”“软件测试培训中心”等多个中心；与38所高校合作共 建Linux软件人才实训基地。与江苏省教育厅合作，在孵化研 发基地成立“江苏省软件人才实训基地”。与东大软件学院 等10所院校合作开展软件测试课程教育，与江苏润和科技共 同举***“信润国际软件工程师培训班”，培养复合型的软件 外包人才。对欧美软件外包嵌入式LINUX软件工程师培训班长 年开班；开设了四期Linux系统网络管理班。在国际合作方面， 和三所英国高校签订了留学预科合作协议。 三、特色鲜明的金融服务体系 江苏软件园结合自身定位和园区企业需求，联动江苏省国际 信托投资有限公司和南京金智创业投资有限公司成立规模为1 个亿的创业投资基金-----南京国信金智创业投资中心（有限合 品牌优势人才服务 金融服务 技术服务 互联国际通道 软件人才培训 国际人才交流 创业投资、融资担保 虚拟软件园、构建六大子平台 20 徐庄软件园引进企业： 南京游趣软件开发有限公司10 南京林城环通技术有限责任公司 11 南京合富共展机电科技有限公司 以软件、动漫等脑力创 意型产业为主，兼带部 分25产业 徐庄孵化基地以及吉山软件基地的成功运营管理，表明了 江苏软件园的企业引进实力，特别是以软件、动漫等脑力 创意型产业为主，契合绿色环保、创意的主题 21 国信地产开发与江苏软件园的强强联合，为本案综合型生 态园区的开发注入强劲动力； 产业园的规划及即将实现的功能同城市的产业发展思路息 息相关，城市的产业发展决定了产业园的定位方向 接下来，让我们了解城市、了解产业、了解市场22 宏观经济研究 产业发展研究 房地产市场研究 23 溧阳,建城史约2200年左右，居苏浙皖三省之要道。 距上海、杭州200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距 南京禄口国际机场68公里，距常州机场60多公里。 104国道穿境而过，宁杭高速公路、扬溧高速纵横全境，宁杭 杭高铁、溧阳至广德、溧阳至芜湖高速公路正在规划（建设） 之中，芜太运河直达长江码头。 千年古邑、三省通衢之要地的溧阳，是宁杭高速 （高铁）中间的重要节点城市，具备较大城市价值 溧阳印象 24 溧阳近五年GDP变化情况 217 26651 320 03 360 42466 20 10% 13% 17 70% 22 10% 22 50% 50100 150 200 250 300 350 400 450 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 000% 500% 1000% 1500% 2000% 2500% 近五年溧阳人均GDP变化情况 29658 36040 48488 54443 43186 21 30% 21 50% 19 80% 12 28% 12 28% 1000020000 30000 40000 50000 60000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 000% 500% 1000% 1500% 2000% 2500% 人均GDP 增幅 从07-09年溧阳经济增长幅度逐年下降，但仍然保持了两位数的 快速增长速度，2010年溧阳国民经济增幅出现了近四年来的首次 增长。经济结构调整初见成效。 溧阳人均GDP的变化基本与GDP的变化同步，2010年溧阳人 均GDP的增幅维持了2009年1228%的增长速度，没有发生变 化，因此，可以理解为溧阳人口在2010年有了较大幅度的增长， 这一情况应与当地经济的发展具有必然的关系。 近几年，溧阳的经济增长幅度虽然有所下降，但经济发展水平 依然较高，经济增长的绝对速度在苏南依然比较靠前 宏观经济 25 溧阳近五年三产比例变化情况 10%56 80% 57 80% 58 30% 57 40% 57 50% 35 60% 35 50% 35 50% 35% 35 40% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 一产 二产 三产 溧阳工业增加值变化情况 106 16571 184 14 218 73 26 50% 27 00% 12 50% 18 80% 22 60% 50100 150 200 250 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 000% 500% 1000% 1500% 2000% 2500% 3000% 工业增加值 增幅 从溧阳近五年的三产比例变化看，工业的主体地位没有发生较大 的变动，三产比例基本维持在一个稳定的水平，上下微幅波动， 因此，可以看出溧阳近几年进行的经济结构调整，主要还是以各 产业的内部结构调整以及产业发展布局的区域性调整为主。 2009年以前，溧阳工业增加值平均增幅达到了25%以上，2009 年进入谷底，增幅仅125%，2010年全市工业增加值增幅 188%，同比2009年增加了63个百分点。联系前文，可以发现 溧阳工业增加增的变化与城市GDP的变化有着惊人的相似，可 见溧阳GDP主要来源于工业。 溧阳经济发展长期以第二产业为主导，工业发展对 溧阳经济的增长具有举足轻重的作用 宏观经济 26 溧阳近五年城镇居民人均可支配收入变化情况 15201 16518 18790 20774 22912 70%13 80% 10 60% 10 30% 500010000 15000 20000 25000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 000% 200% 400% 600% 800% 1000% 1200% 1400% 1600% 城镇人均可支配收入 增幅 近五年溧阳农民人均纯收入变化情况 6998 9151 10096 11368 8013 17 70% 14 20% 10 30% 12 60% 14 50% 20004000 6000 8000 10000 12000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 000% 200% 400% 600% 800% 1000% 1200% 1400% 1600% 1800% 2000% 农民人均纯收入 增幅 近五年溧阳人均储 存款变化情况 16949 18038 23868 29486 33655 12 81% 6% 32 60% 23 50% 14 10% 500010000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 000% 500% 1000% 1500% 2000% 2500% 3000% 3500% 人均存款 增幅 居民收入每年都保持了较高的增长幅度，但增幅有所放缓。 居民储蓄存款08年以来的增幅也比较快，但同时增长幅度也在大幅度降低。 居民储蓄存款的增幅高于居民收入的增幅，可见溧阳人花钱还是比较含蓄的。 近几年溧阳居民收入增长速度缓慢下降，但绝对 增长速度依然在10%以上 宏观经济 27 宏观经济小结 •宁杭连接长三角其他城市的中心节点城市，全国闻名的天 目湖旅游胜地 •城市经济增长较快，呈现初步集约型经济特征。 •整体向好的经济大环境下，居民消费水平逐年提高，但同 长三角一、二线城市相比略显保守。 •产业以二产为主，形成旅游业、机械等四大主导产业。 经济发展 产业结构 社会消费 城市背景 28 宏观经济研究 产业发展研究 房地产市场研究 29 710% 5750% 3540% 2010年溧阳三大产业比重情况 头部产业 第二产业 第三产业 2010年溧阳高新技术产业发展情况 单位（亿元） 产值 销售 利税 金额 3909 3708 406 增幅 303% 337% 435% 2010年，溧阳第二产业比重575%，第三产业比重354%，头部产业比重71%。 第二产业比重接近60%，第二产业主导地位明显。 溧阳高新技术产业发展迅速，2010年实现产值3909亿元，实现利税406亿元。 2010年溧阳金属冶炼、装备制造、输变电设备、新材料等 四大支柱产业实现利税401亿元，值得注意的是，新材料作 为新型高科技产业已经成为了溧阳市的支柱产业之一。 2010年溧阳支柱产值、销售、利税情况 单位（亿元） 产值 销售 利税 金额 7075 6978 801 增幅 303% 346% 725% 注：以上数据来源于溧阳2010年国民经济和社会发展统计公报 溧阳目前的产业结构以第二产业为主导，已形成了“二三一”的产业 发展格局，优化第二产业，加快第三产业将是未来的重点，第二产业 将重点向低能耗、低污染、高产值的高科技集约型产业转型 产业发展现状 30 溧阳不同行业企业比例情况 84 36 75 288 84 121 307 242 34 16 1301 22 4985% 084% 322% 138% 287% 1103% 322% 464% 1176% 927% 130% 061% 200400 600 800 1000 1200 1400 软件设计 网络公司 通信工程 机械厂 食品加工 机电电子 印刷造纸 金属材料 化工厂 能源制造 医药器材 其他 000% 1000% 2000% 3000% 4000% 5000% 6000% 个数 比例 通过对溧阳2610家企业 的分类情况看，机械类 企业1301家，占统计企 业总量的4985%；机电 电子288家，占 1103%；化工企业307 家，占1176%；能源制 造242家，占927%； 而软件、网络、通信、 医药等新兴科技型企业 一共仅176家，所占比 例不足7%。 新兴科技研发型企业在 溧阳还处于起步阶段， 数量比较稀少。 数据来源：溧阳市企业法人黄页 产业发展现状 从产业比例来看，机械、化工、机电电子、能源制造为支柱 产业，医药、软件、网络、通信等新型高科技产业比重较小， 还处于起步阶段 31 溧阳近几年专利申请授权量变化 567 820 1338 1383 1950 210 344 900 123 266 44 60% 63 20% 40%41% 70 70% 162% 54 50% 23 58% 26 70% 29 32% 5001000 1500 2000 2500 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 000% 2000% 4000% 6000% 8000% 10000% 12000% 14000% 16000% 18000% 专利申请量 专利授权量 专利申请增幅 专利授权增幅 从近几年溧阳的专利的申请、授 权数量变化情况看，溧阳专利申 请、授权量2009年后“突飞猛 进”，申请、授权量分别为1950 件和900件，与2008年相比增幅 分别为162%、41%。 “2010年全市高新技术产业发展 喜人，实现产值、销售、利税分 别是3909亿元、3708亿元、 406亿元，同比分别增长 303%、337%、435%”——摘 自《常州市溧阳市2010年国民经 济和社会发展统计公报》 数据来源：2006-2010年溧阳市国民经济和社会发展统计公报 产业发展现状 近几年溧阳专利申请、授权量大幅度增长，反映 了科技产业目前处于快速发展阶段 32 溧阳未来的产业发展思路为：重点发展以生物医药、新型材 料、软件研发、新能源等为支柱的新型高科技、低能耗、高 产值产业，产业发展方向向建设现代生态城市靠拢 辅助产业： 商贸 旅游 传统服务业 支柱产业： 金属冶炼 机械电子 装备制造 建筑安装 输变电设备 新兴产业： 生物医药 新型材料 软件研发 新能源 物流业 产业发展规划 产业重点 发展方向 33 溧阳主要具有主城片、昆仑片、燕山片、城西片、城南片等五个片 区。在城市南、西、北部布臵三个工业区。 1、主城片：，规划逐步搬迁现有工厂，采取“用地臵换”、“退 二进三”，大力发展第三产业。 2、昆仑片：以工业用地为主，工业门类以二类为主，以机械制 造、食品加工、输变电设备制造、冶金等为主导产业。 3、燕山片：以体育、文化、教育、商业服务、居住为主的多功能 综合片区。 4、城西片：以工业用地为主。工业门类以二类工业为主, 以汽车配 件、机械制造、数控机床、仪器仪表等，形成装备制造业基地。 5、城南片：建成以高新技术产业为主的华东地区独有的生态科技 园，以高新技术产业和部分先进制造业为主，体现高层次。通过提 高招商引资质量和提升入园产业层次，成为溧阳的高新技术产业基 地、长三角的一个精品园。配套居住区位于该片区东部。 从产业板块发展方向看，本案所在城南片产业规划 发展为以高新技术产业和部分先进制造业为主 产业发展规划 34 产业发展规划 工业用地布局规划： 规划工业用地分为三片，即城北工业区、城西工业区、城南工业区。 老城区内的工业用地除保留无污染及效益较好的企业外，其余逐步调 整搬迁。 城南工业区准入原则： （1）环保标准：只允许零污染企业准入； （2）土地投入标准：投入系数280万元亩； （3）产出标准：工业用地平均产出率应不低于30亿元 km2； （4）科技含量标准：以六大高新技术产业中的微电子、光机电一体 化、新材料、海洋工程、环保工程等相关产业为主，生命工程产业中 凡涉及到生物化学领域的不列入产业目录。 工业区规划： 城北工业区，规划工业用地2946hm2，以输变电设备制造、机械制 造、冶金等为主导产业，工业门类以二类为主。 城西工业区，规划工业用地3357 hm2，形成以汽车配件、机械制 造、仪器仪表、数控机床等为主的工业园区，工业门类以二类为主。 城南工业区，规划工业用地2024hm2，以微电子、光机电一体化、 新材料和环保工程等产业为主，加强环境治理的力度，严禁有水、气 污染的企业入驻。 老城区工业用地调整，进一步疏散老城区工业，加快对老城区内及沿 平陵路两侧的工业用地进行臵换，提高土地的利用价值。 工业用地布局远景规划： 1、工业用地：远景工业用地集中在城西工业区、城北工业区发展。 2、居住用地：集中向西、南两个方向发展，控制向东拓展。 城南工业区 城西工业区 城北工业区 城南工业区规划以发展微电子、光机电一体化、新材 料和环保工程等产业为主，远景规划以居住为主 35 园区概况 天目湖工业园于2 00 3年5月经溧阳市人民政府 批准成立，总规划面积为18平方公里，其中工 业12平方公里，商居配套6平方公里，园区承担 全市高科技环保产业基地和市区副中心的双重 建设管理任务。2006年初，园区又在田家山新 辟o．5平方公里中小企业区，作为对主园 有效和必要的补充。园区定位 具有溧阳新城区完善功能，天目湖旅游度假区 有机组成部分，汇集溧阳高新技术产业和一类 工业的华东地区独有的高科技生态工业园”。 区域规划 天目湖工业园区定位：汇集溧阳高新技术产业和一类工 业的华东地区独有的高科技生态工业园 商业居住 区：6平方 公里 工业区：12 平方公里 燕山景区 36 园区进园限制条件： 根据天目湖镇区项目投资暂行规定，进区企业必须具备以下条件： 1、投资规模：外资注册资本200万美元以上、内资注册资本2000万元人民币以上的工业项目； 2、投资密度：投资总额不低于160万人民币庙，注册资本不低于80万人民币，亩田家山分区注册资本不低于50万 人民币，亩； 3、环保标准：无任何“三废”工业污染以环保部门确认为准； 4、开票纳税：产品销售及建筑工程必须在当地开票纳税； 5、土地资金：必须在签约一个月内到帐； 6、项目注册：必须在签约一个月内注册到位； 7、首期投资：人民币投资必须在注册期间到帐，外币投资必须在注册后三个月内到帐l5％，余款在2年内到帐； 8、开工时间：必须在土地证***好后2个月内开工： 9、竣工时间：必须在开工后一年内完成特殊项目一事一议； 10、产业政策：按照生态科技型园区的定位，拒绝禁止类和淘汰类的产业进区；鼓励高科 技、环保型项目进区。 园区规划 天目湖工业园对进园企业有着严格限制，按照生态科技型 园区的定位，拒绝禁止类和淘汰类的产业进区；鼓励高科 技、环保型项目进区 37 目前园区已经有一批重量级的制造业企业进驻，有消息称，为配合生 态科技型园区的定位，政府部门正计划将园区内目前已有的一些重型 工业、污染、高能耗的企业搬出园区 目前，进区注册企业达到65家以上，其中工业企业59家，房地产企业6家，外资企业16家，投产31家 ，在建29家。 进区企业中，先进制造业企业呈现一定的集聚效应，07年先进制造业企业的产值占整个园区工业产值 0％以上，园区规划 天目湖工业园部分入驻企 业名单 溧辉高频H型材 远见机械 鹏程钢构 溧阳爱克斯箱包有限公司 溧阳馨源卫生用品有限公司 百事达羽毛球 江苏力泰锂能科技有限公司 富昌机械 特种钢厂 天煜港湾 布勒（常州）机械 航天万源稀土电机有限公司 常州高特电子技术有限公司 38 园区发展 编号 土地位臵 土地面积 土地性质规划指标要求 出让年限 竞买保证金万元 起始价（ 万元） 增价规则 及幅度 万元 成交价 （万元 竞得人容积率 建筑密度 绿地率 NOGY 2011 —35 力士南侧 地块 66660 工业 07 40% 13% 50 830 1660 20 1660 江苏顺风光 电电力有限 公司 NOGY 2011— 36 侧8-3地块3836 工业 07 40% 13% 50 50 96 96溧阳市天目 湖机电产业 园有限公司 天目湖工业园区后期还将陆续有大量企业进驻，近期成交的 地块被光电电力等高新产业公司竞得，未来发展前景良好 编号 土地位臵 土地面积 土地用途 规划指标要求 出让 年限 竞买保 万元）起始价 （万元 增加幅度（万元） 容积率 建筑系数 绿地率 NOGY2011—45 天目湖工业园五洲机械南侧地块 1762 工业 07 13% 40% 50 22 44 NOGY2011—46天目湖田家山工业园钢锐铸造南侧地块 8492 工业 07 13% 40% 50 110 212 NOGY2011—47天目湖工业集中区中材国际西侧A地块 6525 工业 07 13% 40% 50 80 163 NOGY2011—48天目湖工业集中区中材国际西侧B地块 6667 工业 07 13% 40% 50 85 166 NOGY2011—49天目湖工业集中区中材国际西侧C-1地块 6646 工业 07 13% 40% 50 85 166 NOGY2011—50天目湖工业集中区中材国际西侧C-2地块 10374 工业 07 13% 40% 50 130 259 NOGY2011—51天目湖工业集中区中材国际西侧D地块 19953 工业 07 13% 40% 50 250 497 10 NOGY2011—52 天目湖工业集中区中材国际西侧E地块 39187 工业 10 13% 40% 50 490 976 10 NOGY2011—53 天目湖工业集中区中材国际西侧J地块 18933 工业 07 13% 40% 50 240 472 10 NOGY2011—54 天目湖工业集中区中材国际西侧I地块 21227 工业 07 13% 40% 50 265 529 10 NOGY2011—55 天目湖工业集中区钢锐东侧地块 26721 工业 07 13% 40% 50 333 666 10 39 产业小结 城南工业区规划以发展微电子、光机电一体化、新材料和 环保工程等高科技、低污染产业为主。 产业发展现状 产业发展规划 城南工业区规划 天目湖工业园规划 高科技生态工业园定位，目前入住企业行业主要为机械制 造业及部分轻工产业，后期重污染型企业即将搬迁。 以金属冶炼、装备制造、化工、输变电设备等传统重工业 为主导，新型高科技产业处于起步阶段，但发展迅速。 工业产业用地主要分布在城南工业区、城西工业区、城北 工业区三大片区，远景工业用地规划集中在城西工业区、 城北被工业区发展。 40 以“外引内联”为导向，发展开放型经济，走“退二进三”轻 工业化道路，加快发展先进制造业，加速发展旅游、物流等现 代服务业，重点发展生物医药、新型材料、软件研发、新能 源、物流业等五大新型高科技低能耗产业。 溧阳产业发展整体定位 41 宏观经济研究 产业发展研究 住宅市场研究 42 从整体住宅市场来看，连续的楼市调控政策，对溧阳住宅市 场的影响较大，2010“金九银十”之后，溧阳每月住宅成交 量下降明显 2010年5月-2011年4月溧阳住宅各月成交情况成交 100200 300 400 500 600 700 800 900 1000 成交 572 363 425 311 454 867 412 655 599 471 252 92 10月11月 12月 2010年“金九银十”之后，溧阳楼市每月住宅的成交量便整体呈下滑趋势，下滑轨迹明显，2011年4月全市 住宅成交量仅92套，为近12个月以来蕞低。 区域 可售未备案套数 可售未备案面积 中心城区 13547 166939251 新北区 10792 129641010 武进区 7184 91151240 380946977076 409347123078 截至到2011年5月24日，溧阳可售商品住宅4093 套，可售商品住宅面积47123078。不计新增 入市量，根据近三个月的平均月销售量272套计 算，去花掉当前存量大约需要15个月，整个住宅 市场的形势不容乐观。 43 注：图中红线表示具有商业的道路 商业主要分布在屏峰 路、天目路西侧、溪 缘西路，多为为社区 底商，综合性商业缺 从区域市场来看，本案东侧商业居住区在售的项目主要为2席别墅别墅项目，包括白金瀚宫和天目湖国际村 阳光巴黎—上院： 蕞近刚售罄 建设中的 住宅项目 本案 白金瀚宫 天目湖国际村 专业建材市场， 目前基本空臵 44 阳光巴黎—上院作为近期区域内在售的住宅项目，于今年 4月份售罄，该项目为紧凑型产品规划，主力面向刚需客 群，故受政策影响较小 1、白金瀚宫由于户型较大，总价较高，年销售量不到10套，且销售均价与一墙之隔的天目国际村相 差了近万元每平米，且去化速度远远小于天目国际村。 2、花园洋房项目阳光巴黎—上院，自2009年以来共推出1104套房源，截止2011年4月份全部售罄。 项目名称 物业类型 销售均价 主力户型 去化速度 白金瀚宫 独立别墅 12000 （含地下室） 500-900 年均去化量不到10套 天目国际村 独立、双拼、联排 22000-25000（独立） 地下室：5000 300-400 平均月成交2套左右 天目湖金桥国际 独立、双拼、联排 15000（叠拼）地下室：3000-4000 独立：380-390 双拼：310-350 叠拼：40-110 平均月成交2套左右 阳光巴黎—上院 电梯院落洋房 6300 （4月价格） 89-133 45占地面积：62416 建筑面积：50000 销售均价：12000元左右（包含地下室） 销售情况：目前剩余几套800多大套 建筑风格：新古典主义，英伦风 建筑层数：3层 物业类型：独立电梯别墅 主力面积：500-900 项目特色：社区景观营造，电梯 总户数：72 开盘时间：2007-10-18 客群来源：主要来自溧阳本地，微量苏南投资 项目点评：该项目蕞大的亮点在于景观及区位，部分户型因面 积过大滞销。且销售单价与旁边天目国际村相差万元。 个案借鉴——白金瀚宫 户型面积过大，总价过高，使得该项目销售单价与一墙之 隔的天目国际村相差万元左右。 46 白金瀚宫户型设计偏大，虽然体现了奢华、舒适，但忽略了市场对总价的承受力 47 占地面积：347000 建筑面积：110000 销售均价：22000-25000元左右（独立，不含地下室） 销售情况：一二三期售罄，四期2010年3月推出42套独立别墅，出售11套， 剩余31套，平均月销售量近1套 建筑风格：现代 建筑层数：2层 物业类型：独立别墅、双拼别墅、联排别墅 主力面积：300-400 项目特色：燕山景区，精品商业街、南师大双语幼儿园 总户数：280 开盘时间：2008-01-01 客群来源：主要来自溧阳本地的企业领导，私营企业主，政府机关领导 项目点评：面积相对比较小，社区景观资源丰富，坡地别墅，精品商业街、 南京师范大学双语幼儿园等配套高档，因此，销售单价同比一墙之隔的白金 瀚宫多出10000元左右。 个案借鉴——天目国际村 高档的配套，丰富的自然景观资源，比较适中的户型面 积，成就了该项目不错的销售业绩 天目湖国际度假村 48 开盘年份 供应量 供应面积去化面积 成交均价 2006 14 14 461706 461706 694469 2006 38 38 1197691 1197691 746255 2007 62 58 1730330 162528 942858 2010 42 11 1399510 383276 2364628 合计 156 121 4789237 3667953 2010年新推第四期独栋别墅，目前销售均价达到了23000元，比旁边白金瀚宫12000元的销售单价高出10000以上。 49 占地面积：95000 建筑面积：120000 销售均价：6300元（2011年4月份价格） 销售情况：售罄 建筑风格：现代 建筑层数：6层 物业类型：纯多层电梯院景洋房 主力面积：89-133 项目特色：电梯洋房，溧阳首家带院落的洋房 车位比：1：1 容积率：128 开盘时间：2009 推盘情况：2010年该项目分三次推盘，共推出房源614套，房源总面积 7117914，截止到2011年4月，全部售罄。其中2009年某次推盘400 套房源，1小时内被认购完毕。 个案借鉴——阳光巴黎上院 溧阳首家带院落的电梯花园洋房，该项目产品品质一般，产品 面向刚需客群，去化速度比较快 阳光巴黎- 上院 本案 50 别墅市场小结 产品供应： 区域内别墅供应以独栋别墅为主，辅以双拼别墅和联排别墅。白金瀚宫主力户型500-900平米，天 目国际村四期供应300-400平米独栋别墅。区域内别墅项目对产品的建筑风格、用材、社区景观等 都比较讲究，产品档次较高。 销售情况： 区域内别墅的平均去化速度1-2套月左右，同等条件下，产品总价的高低与产品去化速度之间的反 比关系比较明显。 销售均价： 白金瀚宫独栋销售均价12000元左右，天目国际村独栋销售均价23000元左右，小面积别墅 产品能够实现较高单价，区域内客群对别墅总价的敏感度较高。 客群情况： 从白金瀚宫、天目湖国际两个项目反映的情况看来，区域内住宅项目的客群主要为溧阳本地人，微 量的苏南投资客群。 51 住宅（非别墅）市场小结 产品： 工业园周边住宅项目整体品质不高，无论是外立面风格、材质及整体规划档 次都较低，本案产品突破空间较大。 供销： 区域内在售项目的去化速度较快，受宏观政策影响较小，2010年至今新政影 响下，板块住宅仍呈供不应求之势。 价格： 区域住宅价格平稳，二手房住宅价格在5800元平米左右，电梯洋房在6300 元平米左右。 区域内项目客群以地缘性客群为主体，外地投资客较少。52 SWOT 53 SWOT分析——优势分析 优势分析 [区位优势]宁杭中心地段，有利于接受一二线城市产业的梯度转移； [交通优势]紧邻宁杭高速、扬溧高速，距离溧阳市区仅5分钟车程，对内、对外交通条件非常好。 [资源优势]由南进入天目湖景区的必经之路，周边自然资源优越，远眺群山，为项目发展“生态 、绿色”园区提供良好孕育空间。 [规划优势] 天目湖工业园定位为高科技生态工业园，目前已经初具规模，未来还将有大批科技型 企业进驻，且政府部门正计划将园区内目前已有的重型、高污染、高能耗企业搬出园区，高科技 及绿色生态环境即将更为纯粹，为本案打造高端生态园区及住宅提供基础。 [品牌优势]江苏软件园的招商实力及国信地产的品牌开发实力强强联合，为项目发展注入强劲动 54劣势分析 [环境劣势]周边部分制造、化工类企业尚未完全迁出，将对本案的形象具有一定的不利 影响。 [产业劣势] 溧阳作为四线城市，科技研发等高新产业都属于刚刚起步阶段，符合新型高 科技产业定位的企业数量还比较少，规模也比较小，为本案招商引进带来难度。 [规模劣势]本案体量仅20万，难以形成规模效应，为产品的规划布局也带来一定难度 SWOT分析——劣势分析55 机遇分析 [配套机遇]园区内及项目周边配套缺乏综合型配套商业，对本案商业发展提供良好机遇。 [规划机遇]项目作为天目湖工业园的一部分，定位为智力型研发产业，符合溧阳十二五大力发 展高科技产业的规划； [市场机遇]区域内普通住宅项目价格不高且去化速度较快，但产品品质不高，本案住宅在产品 及价格上具有较大提升空间。 SWOT分析——机遇分析 56 威胁分析 [竞争威胁]市场中还面临着同类园区的竞争，如定位与天目湖工业园部分重合的科 创溪谷产业园，规模更大，在招商引进上比本案更具区位及规划优势。 [分流威胁]天目湖区域内的高品质别墅及住宅项目可能对本案形成竞争分流。 SWOT分析——威胁分析 57 优势及机会点聚焦 便捷内部、 外部交通 ［聚焦1］ 生态科技园区 发展规划 ［聚焦2］ 溧阳南大门，便于一、二线城市 高科技企业的招商引进 与本案发展方向同步，便于生态、 绿色主题定位的延展及发挥 天目湖景区 生态资源 ［聚焦3］ 开发及招商 品牌实力 ［聚焦3］ 国信专注产品，江苏软件园专注招商 引进挖掘，蕞大化降低市场风险 不可多得的山水景观以及旅游资源，可结 合项目“生态、绿色”定位，充分利用 58 ——生态、绿色、高科技产业的园区发展规划—— 生态、绿色、科技几乎是所有新型工业园区的发展方向，什么才是我们的特色？ 如何应对市场同质化竞争？ 策略1：从规划及产品出发，在外立面、户型设计及规划即融入绿色生态、低碳技术及概念，实现对当 地工业园区的全面超越，让项目的定位落到实处。 策略2：从客群出发，根据智力型企业就职人群的年龄及性格特征，在规划中融入潮流的设计理念，如 个性化的***公空间、灵动多变的户外空间等。 策略3：根据容积率指标，结合客群需求，丰富园区的产品线，并充分挖掘产品功能，从单一产品规划 转向多元产品规划，降低市场风险。 优势提炼 产品方向——规划多功能，多元化，享受型的***公空间 59 劣势及威胁点聚焦 规模较小， 难成气候 ［聚焦1］ 四线城市 高科技企业数量少 招商存在难度 ［聚焦2］ 走差异竞争，从产品及定位双方寻求差异，以“浓缩 即是精华”，走精品化路线，“精”是解决“小”的 有效途径。 招商手段突破常规，避免“拼政策”、 “拼扶持”等普遍而又单一的招商方式 同质产业园 的分流竞争 ［聚焦3］ 为驻地企业提供好的生态环境，帮助入驻企业提 高运营效率，降低运营成本。 60 溧阳作为三、四线城市，如何拉动高新智力型企业进驻？ 策略1：充分利用江苏软件园作为国家级产业园的金融、人才、技术三大服务体 系，这是其他园区所不具有的。 策略2：利用江苏软件园强大的招商平台，依托良好的交通条件、优越的生态环 境及绿色低碳的产品规划，引入南京、常州同长三角其他城市需频繁联动的高新 企业分公司作为分部基地。 策略3：立足溧阳当地支柱产业，挖掘这些支柱产业的上游新兴智力型产业，如 建筑设计等25-3产业等，该方向为本案招商引进的主要方向。 核心问题 招商方向——外引内联，小市场寻找大客群 61 对于企业来说，可持续发展更加重要，短期的政策性优惠不如长远的市场和产业化 扶持，要做到企业化运作，需要园区主管方与投资方、政府、当地企业进行沟通合 作，改变政策推动模式，营造生态环境，培养软件园和软件企业自主创新能力 此，我们要在充分利用周边景观资源的基础上，合理进行功能排布，对项目产品精耕细作，凭借江苏软件园的品牌服务，打造一座： 与当地产业发展思路一致、 绿色生态、低碳、可持续发展的科技产业园区 SWOT分析发展建议： 62 UPCS观点： 作为四线城市开发产业园 如何有针对性分析研判目标群体将成为 项目定位与运营胜功关键之一 聚焦目群体重点研究需求 同时对品牌的价值充分发掘 63 64 依据市场分析，我们可将市场上的企业客户分为四类 需求面积：大于2000平米，以购地为主； 企业类型：多为国有二级企业，集团重组等原因划分出的二级单位，支付能力强，企业兼有研发、*** 公、生产功能 明星型 实力型 成长型 初创型 需求面积：在1000-2000平米 企业类型：a高速发展阶段的私营企业，企业处于快速发展期 b民营上市公司，通过上市募集资 金或者获得科研基金，具备一定的资本运作能力，但关注企业运营成本，注重企业形象、***公环境 以及配臵，高素质研发类人员占企业人员总数的60%以上，生产类型属于研发类轻型生产； 需求面积：在500-1000平米 企业类型：a已经经历了初创，正在成长型的企业，且发展前景良好，有一定的支付能力b 以科技、研发类企业为主，高素质人员为主c 企业需要快速扩张，对***公需求面积较大，具 备一定臵业能力，但整体承受能力有限，价格敏感度较高 需求面积：小于500平米 企业类型：起步阶段的企业，刚性需求（原***公物业拆迁等原因），价格敏感型企业 ，离原***公地点近或是离老板居住地近，有部分购臵小面积物业用于注册公司，大多为 需要园区政策支持的企业，多为租用 客户分析 65 关注要素： 成本、交通、配套、扶持政策等； 物业需求： 500平方米以下写字楼或SOHO公寓 企业特征 选址要求 初创型企业——以租用***公物业为主，价格敏感型企业， 对面积的需求较低，倾向于选择传统***公物业 企业成立时间较短，一般为5年以内，生存压力较大 企业人员较少，一般为20人以下，核心人员为企业创始人 对环境配套的依赖程度很高，倾向于就进迁址 多为租用***公物业，部分公司购臵小面积物业用于注册公司 ***公地点较分散，部分企业在住宅或SOHO公寓内，部分为个人工作室 ***公的租金、水电等花费，在成本中所占比较相对较高，对价格很敏感 客户分析 初创型企业 66 企业特征 选址要求 成长型企业——爆发力强，高速成长期，成本控制型企 业，有一定的经济实力，有***公研发一体化需求 对交通以及生活配套（小超市、快餐店、邮局、银行）有较强的要求，并希望能满足员工的居住需求 多存在于新兴产业和高科技产业客户分析 成长型企业 成本控制（前期成本投入、后期运营成本）、区位、交通、园区优惠政策、研发***公集中、物业实用性等 在500-1000平米写字楼或企业独栋。67 企业特征 选址要求 实力型企业——看重企业形象和人才储备，资本运作能力 强，支付能力强，对软环境要求较高 在本行业内有较好市场占有率和品牌效应，有区域扩张需求，有较强的资本运作能力，实力较强，支付力强 企业成规模化扩张趋势，对企业形象要求高，选址倾向于中心城市，但希望把生产基地外迁 对高端配套有需求，基本配套的要求也较高客户分析 实力型企业 小规模购地，或者1000-2000平米的企业独栋。68 企业特征 选址要求 明星型企业——明星企业、龙头企业，有很强的政府运作 能力，能得到较多优惠政策，购地自建物业为主 多为该行业龙头企业，是各个省市经济开发区争抢的对象，纳税能力强的明星企业，有多个子公司 因其较强的纳税能力和区域经济、就业带动作用，政府能给予较好的优惠政策及土地政策，特事特*** 对高端配套有要求客户分析 明星型企业 以购地为主，或购臵2000平米以上物业。69 依托江苏软件园的品牌，强势引进实力型明星企业，为 产业园目标市场形成标杆示范作用 根据对以上企业类型的分 析，并结合市场分析，我们 认为，利用江苏软件园的影 响力，广泛吸引江苏省范围 内的实力型企业先行入住， 并树立良好的市场形象是项 目成功的关键之一。 理念先进、功能完善、服务一流、环境优美 的创一流软件园区为己任。 “国内一流、国际接轨”为发展目标。 国家软件产业基地 国家火炬计划软件产业基地 11年成功运作 十大高校联合 入园企业450家，总销售收入221亿 软件从业人员约2万人。 4家软件园区企业上市 品牌影响力 70 区域产业布局：智力型科技型企业也占据一定的比 溧阳市产业分布57% 12% 13% 10% 8% 机械类 机电电子类 化工类 能源制造类 软件、网络、通信、医药等高新技术类 通过对溧阳当地企业的梳理， 我们发现，软件、网络、通 信、医药等智力型、科技型 企业在当地同样具备一定数 量，而这部分初创型、成长 型企业也成为了项目成功的 关键之一，在后期销售过程 中，需要对这部分客源进行 重点挖掘。 区域产业分析 71 初创型、成长型创意、科技、智力型客户存在一定市场空间，同时 实力型企业也可作为项目的重点引进客户 配套需求：抗区域不成熟的能力较强，公司一般对研发人员配有班车，由于业务往来需求，希望园区可以有较为高档的商务餐饮及住宿配套。 明星型 实力型 成长型 初创型 需求关注点：区域优惠政策、产业氛围、成本控制、形象展示（以购买物业为主，或小规模购地）、员工生活配套； 配套需求：对园区配套（银行、餐饮、娱乐休闲）、公共交通等方面存在一定的需求、部分员工居住配套； 配套需求：对园区交通（地铁、轻轨、多条公交等便捷公共交通）以及生活配套（小超市、快餐店、邮局、银行）有较强的要求，并希望有满足员工的 居住需求功能 需求面积：小于300平米 需求关注点：价格敏感型、园区优惠政策、物业使用率、配套依赖型； 配套需求：对环境配套的依赖程度很高 客户初判 立足及发掘区域25-3产业，全面吸纳 依托江苏软件园品牌，重点引进 72 UPCS观点： 站在巨人的肩上，将拥有更为宽广的视野 自我借鉴与他人实践并举 科学定位优化运营模式 73 74 75 案例一：上海合金工厂 76 项目概况 上海——合金工厂 合金工厂创意科技产业园为上海市36家挂牌创意产业园区之一，是国家数字多媒体产业基地分部，是新兴的甲級商务公园 式***公园区。目标打造成区域內独具创新特色的商务CBD，积 极招商，营造一流的国际商务环境。 园区总占地面积28,898平方米，包括22层5A甲级***公楼在内的四幢房屋总建筑面积60,163平方米，两个地下停车位，在 目前保留宽阔的广场不停车的情况下，停车位230個，绿化率 316％。由于园区部分建筑物是工厂改造而成，层高达到9米、 6米不等，并留下了诸多可使用的空地、露天咖啡吧以及楼顶， 是市区罕见的舒适***公房之一；为了满足部分客户的需要，5A 甲级写字楼17楼以上亦是6米层高。 77 项目地理 合金园区位于闸北区共和新路灵石路695号，近共和新路。南侧毗邻上海马戏城、大宁国 际广场、大宁灵石绿地等上海市标志性城市生活 设施，更为四大经济圈环伺，成为大宁CBD新的 商务核心。 科技产业圈：市北工业新区、北部物流园区、多媒体谷、上海大学 都市生活圈：大宁生活广场、上海马戏城、 闸北体育馆 国际居住圈：汇芝湖国际社区、宝华现代 城、明园森林都市 都市生态圈：大宁绿地、广中公园、闸北公 园区紧邻地铁1号线分钟即达；南北高架、中环高架、共和新路、内环高架 在此形成高密度的立体交通网络；10分钟直抵城 市核心人民广场；20分钟轻松接驳虹桥交通枢 纽；40分钟便可到达浦东国际机场，另外，更有 多条公交线路在此汇聚。构筑起一片高效立体交 项目有着发达、高效的立体公共交通网78 建筑风格 由上海翰联建筑设计咨询有限公司进行方案设计和深度设计，合金园区由多种形态的创意建筑合围而成，其中1号***公楼、2号***公楼更是将传统文明与现代商务文化完美融合，创 造出商务变革式城市建筑；3号商务***公主楼坐拥大宁CBD制高点，晶莹剔透，全景玻璃幕 墙宛如时代瑰宝，闪耀卓尔不凡的商务气质。简洁而现代的直线设计外观雕刻出独特的未来 品质。 合金园区周边还将规划建设凯德臵地、嘉利商业广场等独具影响力的大型市级城市商业中心，与大宁国际相互呼应，构筑未来上海蕞具竞争力的商务核心区。 创意建议，契合创意型工作者偏好， 简约、现代建筑风格 79 园区内共4幢***公楼，分别为1号楼、2号楼、3号楼、9号楼，建筑面积60000余平方米，
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